Fachinformation

Die drei klassischen Wertermittlungsverfahren sind das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Sie sind grundsätzlich als gleichrangig anzusehen. 

 

Um das geeignete Verfahren anzuwenden zu können, gilt es, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und die sonstigen Umstände des Einzelfalls (z.B. zur Verfügung stehende Daten) zu berücksichtigen.

 

Die Auswahl des zur Bewertung herangezogenen Verfahren ist im Gutachten in jedem Fall zu begründen. Die einzelnen Verfahren im Überblick sind:

 

  • Das Ertragswertverfahren:

Das Ertragswertverfahren ist das am häufigsten angewendete Verfahren in der Immobilienbewertung. Es eignet sich für Grundstücke, die zur Ertragserzielung bestimmt sind. Dem Käufer eines derartigen Objekts kommt es in erster Linie darauf an, welche Verzinsung ihm das investierte Kapital einbringt. Der Sachwert wird bei den Rentenobjekten erst in zweiter Linie interessieren, etwa wegen der Qualität der verwendeten Baustoffe und der davon abzuleitenden Dauer der Erträge.

 

  • Sachwertverfahren:

Das Sachwertverfahren gehört neben dem Vergleichs- und Ertragswertverfahren weltweit zu den drei klassischen Wertermittlungsverfahren. Es wird vorrangig bei den Nutzungsarten angewendet, bei denen der Grundstücksmarkt sich am Wert der Grundstückssubstanz orientiert und nicht die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist. Das sind in der Regel eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser.

 

  • Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren ist das Regelverfahren für die Ermittlung des Bodenwertes bebauter und unbebauter Grundstücke. Bei bebauten Grundstücken kommt das Verfahren auch in Betracht, wenn genügend Kaufpreise vergleichbarer bebauter Grundstücke vorliegen (z.B.: bei Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen) oder ein geeigneter Vergleichsfaktor bzw. Bodenwert oder sonstige geeignete Daten für eine statistische Auswertung vorliegen.

 

 

Für alle Verfahren gilt, dass ihre Ergebnisse zur weiteren Ableitung des Verkehrswertes einer zusätzlichen Marktbetrachtung unterzogen werden müssen (§ 8 Abs. 2 ImmoWertV). Die Legaldefinition des Verkehrswertes lautet nach § 194 BGB:

 

"Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." 

 

Bodenwert

Der Bodenwert ist regelmäßig durch Vergleich zu ermitteln. Falls keine Vergleichspreise bekannt sind, können auch Bodenrichtwerte nach § 196 Baugesetzbuch herangezogen werden. Wichtig ist, dass die Eigenschaften der Vergleichsgrundstücke oder auch des Richtwertgrundstücks mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstücks hinreichend übereinstimmen. Andernfalls sind Anpassungen erforderlich. Insbesondere sind unterschiedliche Ausnutzungsziffern wie die Geschossflächenzahl GFZ zu berücksichtigen.

 

 

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